房价未来走势如何现在买房值不值

现在的房价一天一个价都是说不准的，听说在全国近8成的房价都不过万这是不是真的？现在买房子的话到底值不值得购买呢？

全国近8成地级及以上城市房价不过万

中国房地产业协会数据显示，2022年9月，在纳入统计的全国313个地级及以上城市中，鹤岗、双鸭山、七台河房价排在全国最后三位，分别为每平米2149元、3084元、3173元。排名靠前的三个城市北京、上海、深圳，房价分别为每平米7.04万元、6.92万元、6.87万元。这意味着，同样的价格在鹤岗可以买100平米的房子，在北京只能买3平米的房子。

据界面数据统计，在纳入统计的全国313个城市中，有近八成的城市房价每平米低于1万元，每平米价格在2万元以上的城市仅占比6%。具体来看，每平米房价在0.5-1万元区间的城市数量最多，有190个城市，占比为60.7%；每平米房价低于5000元的城市数量有52个，占比为16.6%，排在第二位。

今年全国超五成城市房价下跌，双鸭山房价比鹤岗还低2022年9月，在纳入统计的全国313城中，有半数以上城市房价与去年同期相比出现下跌，全国房价增速平均值为同比下降1.01%。在每平米房价低于5000元的52个城市中，有24个城市的同比增速低于全国平均值。

在房价排名靠后的十个城市中，鹤岗、双鸭山、张掖、铁岭、石嘴山房价均出现上涨，七台河、博州、黔南、白山、乌兰察布房价均出现下跌。其中，石嘴山房价上涨幅度最高，为同比上涨19.07%；乌兰察布房价下跌幅度最高，为同比下降10.62%。

在房价排名靠后的十个城市中，近一年以来，鹤岗二手房价格最低，月均价格为每平米2157元，最低价格为每平米1836元。今年5月，鹤岗每平米房价达到3087元，比双鸭山每平米多出316元。从整体上来看，鹤岗房价仍具有较大价格优势，其近一年的月平均房价比双鸭山、七台河、张掖每平米分别少747元、1074元、1216元。

低房价城市大多为资源衰退型城市

据界面数据统计，每平米房价低于5000元的52个城市大多分布在我国东北、西北地区，分别有19个城市、12个城市。具体来看，主要集中在黑龙江、贵州、辽宁等省份，其中，全国房价最低的3个城市均位于黑龙江，整个西南地区仅贵州的房价在5000元以下。

界面数据发现，房价排名靠后的城市大多为资源型城市，且分布在东北地区。国务院发布的《全国资源型城市名单》显示，东北三省共有21个地级市符合资源型城市要求。其中，鹤岗、双鸭山、七台河、阜新等8个城市被定义为衰退型城市。

低房价城市出现人口流失，多地出台引才政策

从常住人口角度来看，房价排名靠后的10个城市里就有7个城市，常住人口在第七次人口普查时出现大幅减少。相较于第六次人口普查，乌兰察布常住人口减少43.73万人，黔南常住人口则增加了26.17万人。鹤岗、双鸭山、七台河等地常住人口均呈下降趋势。

10月26日，鹤岗就业局表示，外地迁去鹤岗可推荐就业，灵活就业人员可申请补贴。近年来，类似的引才政策，在多个和鹤岗类似的低房价城市被推出，当地拿出编制和安家费来吸引人才就业。其中，博州最高给予50万元住房补贴，而当地9月平均房价仅为每平米3627元。

房价未来走势如何现在买房值不值

从我国房地产的发展史来看，商品房价格大概经历了3次幅度较大的“涨价潮”，分别是2003年，2009年以及2012年。在2012年之后，商品房价格虽然仍在上涨，但势头没有了往日的疯狂。

不过从2021年下半年开始至今，国内房地产市场出现了明显的调整。从价格方面上来看，我国平均房价已经从2021年10139元/平方米，下降到了2022年上半年的9600元左右每平方米。

事实上，房地产价格之所以会下降，主要是因为近年来楼市成交出现了持续低迷。根据国家统计局公布的数据显示：2022年1-8月份全国商品房销售额85870亿元，同比下降27.9%。

面对如此严峻的情况，不少城市纷纷选择对楼市“松绑”。比如，有的城市降低了首付比例以及贷款的利率，有的则直接是买房送车位、送装修、送全屋家电等等，总之促销方式是应有尽有。

在这样的背景下，不少刚需买房子开始蠢蠢欲动。那么，现在是不是买房的好时机呢？对此有业内人士分析指出，目前在“三大趋势”的共同下，房地产行业未来走势已定，买不买房看完一目了然。

第一个趋势：房价下跌已经不可避免。

不管是改善人们的居住需求，还是有效支撑国民经济快速发展，还是中国城市化建设的主要载体。以上任何一个变化，房地产行业都功不可没。但是如今，从国家的顶层思维来看，房地产已经不可能再是核心战略，所以它也不可能再像以前一样是稳赚不赔的。

可以看到，从2022年开始，各地楼市出现量价齐跌的情况，房价泡沫消退已经很明显，未来大部分城市房价有所下跌，也是可以预见的事情。

第二个趋势：商品房严重过剩。

我国究竟盖了多少的房子？经济学家任泽平曾在《中国城镇住房过剩还是不足》报告中给出测算：1978-2018年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套。

这么多的房子，哪怕全部分给在城镇居住的人，那都是绝对足够的。况且，城里还有很多的自建房，小产权房等等。说白了就是，我国房子其实已经严重过剩了。

不难发现，现如今每个城市，或多或少都有无人居住的房子，不同城市的住房空置率从8%—20%不等。一到晚上，很多小区开灯的都没几户，房子过剩是不争的事实。

第三个趋势：未来商品房不再畅销。

数据显示：截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；预计2035年左右，我国60岁及以上老年人口将突破4亿。

随着老龄化加剧，未来人们房对子的需求不再那么渴望。况且，现如今年轻人出现了晚婚晚育，甚至是不婚不育的困境，很多年轻人不愿意结婚，不生孩子，未来房子哪还有那么多的需求？谁来接盘那么多的房子？

房价有几种计算方式

房价的计算公式为“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建费用和税费等+10%的开发商利润”。

1、土地成本(占比25%-30%)：房价里的土地成本指楼面地价，简单来讲就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

2、建安成本(占比约30%)：建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要分为三个部分：

(1)前期费用：主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。

(2)土建费用：主要表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。

(3)配套设施费用：这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、等方面花费的资金。

3、管理费用(占比约5%)：包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。

4、税费(约占比25%)：主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等。

5、利润(占比约10%)：对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企，但是上市房企本身目前的现状也不乐观。

当然，这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的，开发商的利润空间也就会随之増大。

房价和什么有关

1、国家政策

国家在房地产方面的每一次推出新政，都会对整个行业带来一些或大或小的震荡，这些新政包括限购、贷款等。简单地说，影响房价的很重要的因素就是中央政策。

2、国家经济状况

房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。比如：2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影响。经济下行，房价必然进入平缓或者下降通道。

3、市场供需关系

市场供需关系落实在二手房市场上，最直接的数据是：新增房源量、新增客源量与带看量。房源带看量和新增客源量基本呈正相关关系，新增客源量增加，意味着到二手房门店登记要买房的人增加，势必会增加经纪人带看的次数。新增客源量和带看量代表了需求方，新增房源量代表供给方，三者可以衡量二手房市场供况。

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