房地产后期

近日，著名经济学家任泽平先生应邀出席麦田房产主办的“探索2022年房地产发展新机遇”论坛并发表主题演讲。

任泽平认为，中国经济正经历从高速增长向高质量增长转变的关键时期。房地产作为国民经济发展的支柱产业，也面临着新的机遇和挑战。

自1998年房改以来，中国房地产进入快速发展阶段。从2000年到2020年，住房市值从23万亿元增长到418万亿元，增长了18.2倍，年均增长15.6%。经过20多年的发展，房地产的大发展周期已经结束。任泽平认为有三个主要迹象:

1。城市化进程开始放缓。任泽平说，“改革开放之初，城镇化率是17.92%，其中80%以上是农民。房地产的发展与城市人口的快速增长密切相关。大量人口进入城市，也带来了旺盛的住房需求。”“城市化基本分为两个阶段。第一阶段是农村人口变成城市人口，第二阶段是都市圈城市化，已经进入第二阶段。”“目前的城市化率是64%，城市化的速度客观上在放缓。”随着城市化进程接近尾声，房地产的发展也将进入一个新的阶段。

2。人均住房面积和户数比率都达到了较高水平。衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标，一个是人均住房面积，一个是单位与家庭的比率，而这两个指标都达到了非常高的水平。在谈到人均住房面积时，任泽平分享道:“人均住房面积从改革开放前的不足10平方米，提高到2020年的近35平方米，接近发达国家水平。”他还分享了户数比:“一线城市户数比小于1，未来还有一定需求；三线城市已经超过1.1，加上17-18年棚改货币化。很多低级别城市，年轻人都没了，户均住房甚至可能超过两套。”对于大部分三四线城市来说，住房需求已经饱和。任泽平认为，未来70%左右的城市房地产将进入存量时代，因为没有新来者:“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要，沈航每平米几万的房子也抢不到。为什么？也是核心人口流入带来的需求和购买力。”

3。总和生育率在下降。任泽平说，“我们目前的生育率是1.15。什么概念？美国是1.9，法国是1.8，德国和英国是1.6-1.7，据说这几年老龄化和少子化最严重的日本是1.3。我们的总和生育率是全球倒数。”

“我们的婴儿潮是在62-76年，当时生育率在6以上，也就是每对夫妇都有6个以上的孩子。上世纪70年代末，我们实行严格的计划生育，生育率开始出现断崖式下降。”“这一波62-76年出生的人影响了房地产进程。98年房地产改革后，为什么会有20年的黄金期？就是因为这些人结婚生子后想买房。为什么最近大户型卖得好，就是因为这些人想换房。”随着出生人口的下降，房地产的人口红利也在消失。“买房的人主要是20-50岁的人。他们20岁以前买不起，50岁以后也不需要。

据统计，20-35岁为首次置业，35-50岁为改善型买家。“从2014年开始，购房人数在见顶后开始回落，购房需求达到峰值。这是与过去20年最大的不同，也是本轮房地产市场调整更加剧烈的深层次原因。所有这些因素的叠加，造成了房地产向“存量房”时代的转型。从长期来看，城市群战略、人地联动、金融稳定和房地产税将是推动二次房改，实现房地产软着陆和长期稳定健康发展的核心。