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7月23日夜，在美股上市的科控股公司(NYSE:BEKE)崩盘。盘中暴跌30.67%，为上市以来最低，最终收跌10.94%。市值一夜蒸发50亿美元，折合人民币324亿元。
和从年初到今天，科控股公司的跌幅已达45.08%。
拉多财经注意到，7月23日，住建部等八部门发布《关于持续整顿和规范房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》)，明确提出本市要重点整治房地产开发、房屋销售、房屋租赁和物业服务等环节。力争用三年左右的时间，使房地产市场秩序明显好转。
投资者分析，作为国内房地产流通领域的巨鳄，二手房和新房的收益占比高达百分之九十七，明显受到政策监管的影响，可能导致资金的恐慌性抛售。
近期多个热点城市也密集出台政策整顿二手房市场，涉及房源信息、价格指导、停贷等。部分城市成交量有所下降。显然，在一个周期性强、政策影响大的行业，壳的高增长能否持续，需要仔细考察。
01
房屋销售，房屋租赁
被列为整治重点
近年来，中央高层和部委不断向房地产行业发声，再次强化“房住不炒”方向，规范市场秩序。
7月22日，据新华社报道，中共中央* * * *和国务院副总理韩正在出席加快发展保障性租赁房进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议时强调，坚持“房住不炒”，不把房地产作为刺激经济的短期手段， 其中明确提出要“继续规范房地产市场秩序，有效管理中介等市场机构，坚决查处市场乱象”。
同日，住建部有关负责人发声，要会同有关部门进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府监管指导责任，对调控不力、价格上涨过快的城市坚决问责。
央行还表示，近年来，中国加快建立和完善房地产金融管理的长效机制。“三线四档”规则试点的房地产企业核心业务财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款集中度稳步下降。
7月23日，住房和城乡建设部、国家发展改革委联合发布的通知发布。
《通知》指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以稳定地价、房价和预期为重点，以问题为导向，重点整治房地产开发、住房销售、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会高度关注的突出问题。
《通知》要求，因城施策，突出整改重点。其中，房屋销售整治的重点是发布虚假违法房地产广告和虚假房屋信息；囤积财产、房子等。值得注意的是，文件再次提到，采取或协助采取“经营性贷款”、“消费性贷款”等非个人住房贷款购房、协助购房人非法逃避住房交易税费的行为，将被纳入重点整治范围。
至于房屋租赁中的装修要点，包括扣除租房押金；使用暴力、威胁等手段强行驱逐租户；违规开展住房租赁消费贷款业务。文件还显示，“AG低付”、“长付短付”等高风险业务行为也是整治重点。
易居研究院智库中心研究总监闫岳表示，近期高层密集发声房地产调控，旨在让地方调控不松懈，这也预示着下半年房地产调控将趋严。《通知》对房地产交易秩序进行管控，效果很好，一定程度上会进一步促进房地产交易秩序的稳定。
诸葛找房数据研究中心认为，“此次通知动员了房地产开发企业、中介机构、租赁企业、物业服务企业等各大社会主体，全面开展市场监管，全面实施住房投机。”
有分析认为，过去政策调控主要集中在房地产开发和金融贷款方面。这次包括交易、租赁和房产。对未来房地产秩序的闭环整顿已经形成，所有参与者都受到政策监管。
02
二手房已经被政策严控
营业额下降了
在政策影响下，贝壳赖以生存的二手房业务也遭遇寒冬。
今年3月20日，链家上海一夜之间降了几万套房源，从之前的3.8万降到了1.6万多。链家回应称，下架调整主要是根据相关部门的规定，查看网上房源，暂时下架不符合要求或信息不全的房源，并及时联系业主补足信息。
据了解，上海自去年12月以来一直在加大对二手房市场的管控力度。2020年12月15日起，上海二手房交易将增加房屋核验环节。每套房子都会有自己的验证号和二维码，验证后才能挂牌。今年3月，上海市房管局再次通知，强调严格房屋核验，未经核验不得发布房屋信息。
7月9日，上海市房管局召开会议，规范全市二手房上市管理。即日起，上海市相关交易管理部门将以真实市场价格为基础，对每套房源进行核实，未通过价格核实的房源不再向社会公布。
7月14日，上海房地产交易中心进一步明确了时间表。7月19日后，所有未通过挂牌价核查的房源将不再上架。
据经济观察报报道，在此政策影响下，上海链家二手房挂牌量从7月11日的近3.2万套下降到7月19日的1.6万多一点，房源再次减半。据链家内部人士透露，下架房源其实是受到价格信息核查政策的影响。至于什么时候会再次上架，现在还不得而知。
除了上海，其他热门城市也在跟进整治二手房价格。包括5月13日成都市房地产经济协会发布的《关于进一步规范成都市二手房挂牌价的通知》，拟剔除虚假高价房源。据悉，贝壳APP已率先下架大量房屋，部分小区仅列出车位。
国家对二手房交易的控制不止于此。今年以来，许多城市出现了个人住房贷款短缺的情况，并提高了利率。近期，在杭州、合肥、南京、武汉、重庆等热点城市，出现了大规模暂停二手房贷款的现象。
据凤凰房产网调查，部分银行从5月份开始确实暂停了二手房贷款业务。一些银行设置了严格的贷款条件，比如只接受中心城区的二手房，房龄不超过20年。同时，房贷周期拉长，利率提高。
7月24日起，上海将上调房贷利率。首套房贷利率由现行的4.65%调整为5%，二套房贷利率由5.25%上调至5.7%。
此外，很多城市严格实行多校划片给学区房降温，二手房面临全方位“围堵”。这是从二手房交易开始的，贝壳目前依然依赖于此，影响力不可小觑。RealData的报告显示，受贷款发放延迟或暂停影响，部分城市二手房交易量出现阶段性下滑，价格涨幅收窄企稳。二手房交易周期延长，导致成交量回调。6月份，贝壳50城二手房成交量环比下降20%左右。
财报显示，2021年第一季度，“二手房交易服务”产生的收入占比49.25%，因此二手房交易量的萎缩无疑会影响公司的收入。
甚至有观点认为，调控政策收紧了消费者购房的银根，遏制了居民的加杠杆潮。在房屋交易量下降的情况下，贝壳未来可能会阶段性盈利空。
[S2/]03
深度涉嫌反垄断
除了行业监管政策的收紧，壳牌还深陷反垄断嫌疑。5月25日下午，多家媒体突然同时发布消息，称“中国市场监管部门已开始对唐珂控股公司涉嫌反竞争行为进行调查”。这一事件一度导致壳牌美股盘前股价下跌9%。
随后，唐珂控股公司在其官方微信发布消息称，某外媒报道的“贝壳被市场监管总局调查”的消息不实。
关于贝壳的传闻不得而知，但媒体上的讨论绝非空。
早在今年4月，国家市场监管总局就公布了互联网平台企业的“合法合规承诺”(第三批)，包括贝壳、爱奇艺、去哪儿等。当时很多人认为贝壳既是平台网站，又是经纪业务，相当于既是裁判又是运动员。
4月10日，58同城CEO姚劲波在其个人微博中发布消息，举报贝壳实名迫使房企通过不同的利润分配方式“二选一”，以获得独家房源进行垄断，并呼吁国家反垄断按照4%的标准对贝壳处以40亿元罚款。
据悉，《反垄断法》为垄断设定了两个前提条件。第一，当经营者在市场中的份额达到一半时，可以推定该经营者具有市场支配地位；二是经营者滥用市场支配地位，如“二选一”等手段，构成垄断。
一般认为，贝壳在中国的市场份额不到50%，不构成垄断。在去年的上市招股书中披露，2019年贝壳的GTV为2.13万亿元。根据中投公司的数据，2019年中国住房市场规模为22.3万亿元。这意味着贝壳的市场份额接近10%。
但是在一些重点地区和城市，贝壳的市场份额已经非常高了。贝壳创始人左晖在2015年曾对媒体表示，链家在北京的市场份额约为55%-60%。
知情人士透露，贝壳曾在二手房市场做“房屋独家代理”，涉嫌“二选一”，被明确叫停。新房市场也实行“不合作，不引导客户”的策略，这就要求渠道的排他性。
在一些重点城市，贝壳也有“控制服务价格的能力”。一旦他们占据头部位置，不排除提高中介费的可能。今年2月，有媒体报道称，科控股(Ke Holdings Inc .)将重庆、成都、郑州二手房交易服务费调整为卖方1%，买方2%，而之前是卖方0%，买方2%。
壳子是否涉嫌需要权威部门的认定，但其巨大的体量引起了监管部门的关注。这种解读可能会对公司股价产生影响。经过7月23日的暴跌，壳牌目前股价为33.8美元，市值为402.5亿美元，年初至今跌幅为45.08%。
京汇智库首席经济学家胡景晖认为，科控股股价下跌受多种因素影响。一是受近期教育普跌股市拖累；第二，未来贝壳不仅可能因涉嫌垄断和不正当竞争被国家市场监督管理总局处罚，还可能继滴滴之后因大数据安全被相关部门查处；第三，有传言说，左晖去世后不久，京派、川派、IBM派等公司开始内讧。
04
“开辟新战场”是出路吗？
资料显示，贝壳以二手房经纪起家，脱胎于经纪品牌链家地产的线上平台。现在，其业务已经扩展到二手房销售、租赁、新房销售、大型住宅区装修、社区服务等领域。，其收入主要来自房地产交易获得的销售佣金。目前，贝壳集团拥有贝壳交易平台和链家经纪平台两大平台，以及独立的长租公寓品牌。2020年8月13日，科控股(Ke Holdings Inc)在纽交所上市，成为中国首家居住服务平台。今年5月20日，壳牌创始人兼董事长左晖因病去世。5月24日，Branch Holdings Limited宣布联合创始人、首席执行官兼执行董事彭永东接替左晖担任壳牌董事长。该公司5月20日发布的一季度财报显示，科控股公司2008年一季度实现净营收207亿元，同比增长190.7%；净利润10.59亿元，去年同期净亏损12.31亿元。此外，贝壳今年一季度GTV为1.06万亿元，同比增长224.2%。但营收和GTV翻倍，与去年同期基数较低有关。去年一季度，其营收仅为71亿元。过去，贝壳一直以二手房业务为主。2020年，公司平台上的GTV将达到3.5万亿元，同比增长64.5%。其中，1.94万亿来自二手房，同比增长49.5%。GTV的规模只有1.38万亿元，但增长率却高达85%。新房业务今年继续快速增长。2021年第一季度，贝壳新房交易服务净收入99亿元，同比增长187.6%。相应的新房总成交量达到3434亿元，同比增长194.9%。同时，今年一季度二手房业务贡献的营收为102亿元，增速为202.1%，全面超越新房业务。相应的二手房GTV规模一季度达到6734亿元，同比增长244.2%。壳牌在财报中表示，二手房佣金收入的增加是由于向加盟商收取的现房交易佣金率适度提高，这也印证了2月份媒体报道的将提高二手房交易佣金的传闻。从收入结构来看，贝壳九成以上的收入来自新房和二手房的交易佣金。然而，特许经营服务和其他具有科技属性的增值服务在今年第一季度产生的收入约为10亿元，占总收入的比例不到3%。这一现实与公司“技术驱动的服务平台”的定位相去甚远。7月6日，壳牌要约收购圣都庄洁100%股权，总对价不超过80亿元。“估值有点离谱。”中国家居建材装饰协会秘书长胡忠信表示，通过大规模收购来切入效率更高，但家居行业并不是一片蓝海。受限于施工人员等因素，大部分家居企业都发展成了区域品牌，很难发展成连锁民族品牌。另外，合并后双方的磨合是一个关键问题。在中原地产首席分析师张大伟看来，壳牌此举的出发点是“开辟一个新的战场”。毕竟贝壳是房产中介领域的第一，很难有新的想象空。然而，资本市场反应冷淡。7月6日和7日，壳牌股价连续两个交易日暴跌17.9%。我们将持续关注贝壳的后续发展。
